但是这里面就提出一个问题，城市化原来不是农民进城叫城市化，很多人最初进城的时候是穷人，因此城市化本身是一个穷人进城的过程，因此要想这些人有什么样的需求，这些人没钱，他有住房的需要，但是他没有住房的需求，因为他没有货币。

房价问题涉及面广，影响大，不容忽视。其次，土地政策对房价影响明显。

因此，许多地方政府不遗余力大拆大建、开展造城运动，也就是大力发展房地产，由此推高了房价。最后，干部考核制度也是一个影响房价的关键因素。但多数人根据房价收入比、租售比、空置率、国内外房价比、房地产融资占社会总融资比重、房地产投资占固定资产投资比重等角度论证房价存在明显的泡沫。有的年份涨得更疯狂，如北京市商品房均价2009年同比上涨53．4％，2010年上涨42％。根据现代货币数量理论 （MV＝PT＋S，S代表资产对货币的需要），货币既满足消费品（商品和服务）交易的需求，也满足资产交易的需求。

有的学者提出，合理的M2增速＝GDP增速＋CPI增速＋2—3个百分点，但近年来我国M2的增速基本在13％以上，明显偏快，其中2009年和2010年M2增速－GDP增速－CPI增速分别是19．7％和7．2％，大大超过了2％—3％的合理空间。如20世纪90年代初海南省房地产业完成投资额的年增长率分别是162．55％、178．15％和89．72％，随后房地产泡沫破灭，1994—1997年房地产业完成投资额的年增长率分别下降到－1．42％、－32．05％、－56．34％和－52．94％。二是经济指标的反弹一定程度上是由于价格波动、基数因素以及数据质量改善所导致的。

第一，家庭购房首付比例较高，而且家庭部门资产负债率较低，因此个人购房贷款出现大范围违约的概率很小。其中，浙江、天津、北京、福建、海南和重庆等省份更是高达50%以上。房地产业所处的重要地位意味着，一旦房地产业过度下滑，必将会给中国经济带来很大的冲击，而这正是导致当前中国经济下行的关键因素。三是，部分城市尤其是三四线城市住房已经供过于求。

其一，地方政府利用其在土地市场上的垄断地位，一边遵从《土地管理法》的规定以土地原用途为标准对农民进行补偿，一边按照市场价值出让土地，从中获取极大的价差。其中，个人购房贷款余额9.8万亿元，占银行贷款余额的13.6%，房地产开发贷款余额为4.59万亿元，占银行贷款余额的6.4%。

一旦占比达到1/5的房地产相关贷款出现大面积坏账，必然会对银行体系和宏观经济产生大的冲击，不过房地产市场的抗压能力依然较强，出现大面积坏账的可能性较小。第二，虽然目前转移到城镇的农民收入普遍较低，在房价高企的房地产市场上尚不能形成足够购买力，但是不能用居民短期的消费能力来判断中长期的消费需求。第四，中国人口老龄化是不争的事实，但是人口年龄结构的变化需要非常漫长的过程，而城镇化则比人口年龄结构变化要快得多，家庭规模小型化也在抵消老龄化对住房需求的负面影响，因此人口老龄化带来的影响尚无需多虑。据测算，当前中国居民部门的资产负债率仅为6%左右，这明显低于大多数国家居民部门的资产负债率。

进入二季度房地产投资下滑态势进一步扩大，1-5月份房地产投资增速比去年同期下降幅度更是达到了5.9个百分点，估计房地产投资导致全社会投资增速下滑幅度已经超过1个百分点。房地产业对中国经济增长的重要性可见一斑。第二，虽然房地产企业长期偿债能力有所恶化，但是短期偿债能力和盈利能力依旧比较乐观，因此房地产企业大范围违约的可能性不大。调查数据显示，房产占中国居民家庭财富的比重高达70%左右，是中国居民家庭最重要的财富构成部分。

截至2012 年底，各级地方政府承诺以土地出让金偿还的债务余额3.49亿元，占地方政府负有偿还责任债务余额的37.23%。住房商品化以来，房价持续飙涨，对于拥有住房的城镇家庭而言，房产处于加速升值通道之中，其所拥有的财富总额水涨船高。

可见，目前上市房地产企业的盈利能力依然乐观，这为企业偿还债务以持续运营提供了保障。2000~2013年，全国土地出让金总额达到了19.7万亿，土地出让金占地方政府财政收入的比重迅速走高，期间有8年超过了40%，有5年超过了50%，2010年更是达到了72.4%。

政府也可以实施更加宽松的信贷政策（如降低首付比例等）激发城镇家庭尤其是购买能力相对较低的贫穷家庭的住房需求和流动性人口的住房需求。房地产业既与钢铁、水泥、化工、塑料、机电等处于上游的制造业产业相关联，又与家用电器、家具、室内装潢等处于下游的制造业产业相关联，还与金融业、商业、咨询等服务业相关联。上游产业方面，1-5月份，钢材产量、水泥产量和平板玻璃产量累计同比增速分别比2013年同期下跌了4.7个、4.8个和5.5个百分点。第一，今年以来房地产投资增速的下滑是全社会投资增速下滑的主要原因，且下滑态势仍在扩大。中国人民大学经济研究所联席副所长）   【注释】 ①土地出让金数据引自国土资源部和财政部，地方财政收入数据引自国家统计局。长期偿债能力方面，2013年二季度以来上市房地产企业的资产负债率一直居于75%-76%的历史高位，因此长期而言企业面临较大的偿债压力。

中国指数研究院2010~2012年对61个三四线城市的调查发现，其中60个城市的供销比大于1，这似乎为三四线城市住房供给过剩提供了有力证据。这将会继续加快全社会固定资产投资增速的下滑态势。

研究结果表明，房地产业的关联产业对经济增长的带动效应比房地产业本身对经济增长的贡献还要大，前者是后者的1.4倍左右。伴随着城镇化、家庭规模小型化的推进，以及居民收入水平的提高，潜在刚需和被压制的改善性需求将会释放。

更引人注意的是，上海与深圳等一线城市新建商品住宅价格同样出现环比下跌，这意味着当前各线城市房地产市场全都面临下行压力。第一，城镇化的持续推进和家庭规模小型化将继续催生大规模的刚性住房需求。

综合来看，房地产业对经济增长的总贡献率达到了30.1%，每年能够拉动GDP增长3个百分点。一是经济回升势头主要源自微刺激，并未呈现全局性与内生性。第二，房地产业的低迷快速蔓延到了钢铁、水泥和玻璃等上游产业以及家电、家具和装潢等下游产业，相关产业表现出明显的同步下行态势现在定义4000美元就是中等收入，到1万美元也赶不上现在那些高收入国家的教育水平。

过两年又把厂子搬回来了。有了宏观经济学和宏观调控政策，算是解决了。

怎么指望一个落后国家刚从低端收入走出来，刚有了二三十年的发展，就必须要马上获得高新技术，马上获得高级创造力？不可能、不现实。这是两方面原因造成的，一方面是因为技术水平正常增长（制度、效益都包括在技术层面），但因为民粹主义，过度提高福利，使福利支出导致平均收入水平高于技术，这个时候就出现问题了，因为是入不敷出，随后就是金融危机，掉入陷阱。

我说你的定义假定是不存在中等技术，认为天下的技术就是跳跃式的，要么是低端技术，要么是高端技术。就像墨西哥、土耳其等国家，也没高新科技，就是挣中等收入的钱，干着中等技术的活。

又或由于某种原因引发生产力停滞，社会动荡，这才叫陷阱。因此，在这个问题上有没有高等技术不是问题。因为中等收入，失去了与低收入国家的竞争力，劳动密集型的产业发展不下去。工资固然高，竞争力更高。

我理解的中等收入陷阱，一是中等收入阶段差距特别大，一是有发达国家作参照系，特别容易对福利提过高要求以及由此引发的社会动荡。我们现在更理解历史，更理解为什么产生了马克思，为什么产生了社会主义思潮，为什么现在左派思潮兴起，都是在这样的阶段。

如果这两个速率相比，甚至技术进步的速率高于中等收入增长的速率，都没有问题，竞争力会不断提升的，工资可以不断上涨。因为越南的劳动力便宜，我们的工资是他们的4 倍，劳动工资的差别很大。

大家通常的说法是一个国家虽然收入到了中等，但由于体制的限制、各种问题没有解决，生产力提高的速度放缓。如果劳动生产力的上涨比工资上涨速度还快的话，单位产品的劳动成本是下降。